こんにちは！スモプラスの大和（やまと）です。
いつもコラムを読んでいただき、ありがとうございます。

突然ですが、障がい者グループホーム（GH）の開設や増設を検討されている皆様に、ひとつ質問です。

「新しいホームの物件を探すとき、まずどのように動かれますか？」

①「過去に取引のある仲介会社や、知り合いの不動産業者へ連絡する」

②「ポータルサイトなどのネット情報から、良さそうな物件に問い合わせる」

③「土地や建物の購入、または新築を検討する」

都心部で事業を展開される場合、多くの方が①や②の「既存の賃貸物件から探す」という選択肢をとられるのではないでしょうか。

しかし、ここに最初の高いハードルが存在します。

障がい者GHの事業内容や、求められる要件を正確に理解している仲介会社は、残念ながら決して多くありません。

運営者様自らが「障がい者GHとはこういうもので……」と一から説明を始めなければならず、もどかしい思いをされた経験は誰もがあるはずです。

そして、それ以上に気をつけなければならない「最大にして致命的な落とし穴」が、契約の直前に潜んでいます。

⚠️ 「利用していいよ」＝「指定が取れる」ではない⚠️

物件のオーナー様、管理会社、あるいは仲介店から、このように言われたことはないでしょうか。

「障がい者グループホームとして利用していいですよ」

一見、話が通っていて一安心と思える瞬間ですが、ここが落とし穴になる可能性があります。
この言葉は、「障がい者GHの指定申請（行政の許可）が下りる物件です」という意味ではないのです。

ご存知の通り、行政への指定申請は要件が極めて複雑で、一筋縄ではいきません。

しかも「本当にその物件で指定が取れるかどうか」の確認調査は、契約前に運営者（借主）側が自らの責任で行わなければならないのが原則です。

想像するだけで恐ろしい😨

不動産広告の図面に書かれた「各居室の広さ（面積）」を鵜呑みにして契約したものの、いざ実際に計測してみたら、わずかに広さが足りなかった……。そもそも物件自体が消防法や建築基準法の要件を満たしていなかった……。

契約書に判を押し、初期費用を支払ってしまった後では、もう後戻りはできません。事業計画そのものが一瞬で頓挫してしまうリスクすらあるのです。

🔍本質を理解した交渉

指定申請の流れを逆算し、必要な情報や書類をベストなタイミングで揃えること。

そして、運営者様が不利にならないよう、のちのちトラブルにならないよう契約条件を精査し、粘り強く交渉すること。

これらは、物件探しに対する「熱い想い」だけでなく、障がい者GHに対する専門知識があり、本質の理解があるからできることです。表面的な契約内容の整理や単純な交渉では意味がありません。

また交渉は運営者様や利用者様のためだけにあってはなりません。

「貸主（オーナー）様や管理会社様側にも、事業の社会的意義ご納得いただくこと」

これこそが、「長期安定運営」のための不可欠な条件であると考えております。

「この物件、本当に契約して大丈夫？」

というセカンドオピニオンでも大歓迎です。

• いま探している物件で、本当に指定が取れるか不安…」

• 「将来的な事業拡大に向けて、今のうちから相談しておきたい」

• 「提示されている契約条件が妥当かどうか、セカンドオピニオンが欲しい」

どんな些細な疑問や、まだ形になっていない不安でも構いません。 運営者様、そしてその先にいる利用者様やご家族の皆様が、一歩ずつ安心して進んでいけるよう、私たちはこれからも伴走を続けてまいります。

何か気になることがあれば、いつでも気軽にお声がけください。